Waarom afbreken/heropbouwen Papenvest in plaats van renoveren?

21 februari 2022

Deze vraag ligt op ieders lippen wanneer het rehabilitatieproject van de Papenvestsite ter sprake komt.

Hoewel de materie een beetje complex is, willen we de tijd nemen om terug te komen op de voornaamste redenen die hebben geleid tot de keuze om deze site te slopen en herop te bouwen.

Situatie

Al meer dan vijftien jaar worden er pogingen gedaan om de rehabilitatie van de Papenvestsite te programmeren, maar geen enkele is uitgemond in een concreet project.

In deze gebouwen uit de jaren zestig is het leefcomfort van de bewoners in de loop van de tijd afgenomen; het gebouw verouderde en door het gebrek aan isolatie stegen de energie-uitgaven.

Het was onbetwistbaar dat de rehabilitatie van deze site van 314 woningen nodig was; de centrale vraag was hoe dat moest gebeuren.

Haalbaarheidsstudie

In 2014 werd, met de steun van Beliris, een studie besteld bij het bureau AT-Osborne om de haalbaarheid en de economische en organisatorische implicaties te analyseren van een rehabilitatieproject voor de site. Deze studie omvatte 4 pijlers:

Analyse van het bestaande
Technische audit
Analyse van de behoeften
Analyse van de opportuniteiten

De analyse van het bestaande en de stedelijke context werden geanalyseerd via 7 elementen: de geschiedenis, het omringende stadsweefsel, de toegankelijkheid en de mobiliteit, de openbare ruimten, de dichtheid, de stedelijke vorm en het panorama, alsook de stedelijke actoren.

De technische audit beoogde de evaluatie van de structuur en de stabiliteit van de gebouwen, hun brandweerstand, de kwaliteit van de technische installaties en de energieprestaties.

De derde analyse heeft toegelaten om verscheidene behoeften te identificeren:

Beschikken over grote woningen (momenteel bestaat 50% van de woningen uit studio’s en 1-kamerappartementen)
Het aantal woningen handhaven, of zelfs verhogen
De toegankelijkheid voor personen met beperkte mobiliteit bevorderen
De sociale mix bevorderen
Beschikken over aangepaste woningen voor senioren
Beschikken over verenigingslokalen
Over parkeerplaatsen beschikken

Tot slot, heeft de laatste 4 pijlers voor opportuniteiten naar voor gebracht:

Middenklassewoningen: ontwikkeling van de sociale mix
Woningen afgestemd op senioren (COCOF financiering)
Sportzaal: herlokalisatie om meer vrijheid te hebben voor de inrichting van de site en om de aangehaalde gebreken te corrigeren
Openbare ruimte: de connectiviteit en het netwerk van de openbare ruimten verbeteren

Tot slot heeft deze studie geconcludeerd dat de gebouwen sterk verouderd zijn en dat ze niet meer beantwoorden aan de huidige en toekomstige noden en heeft ze de kwestie van het beheer van de buitenruimten aangestipt. Ze geeft daarom de voorkeur aan een operatie van afbraak/reconstructie die verscheidene opportuniteiten biedt:

Ingreep op de stedelijke vorm
Ingreep op de openbare ruimte
Ingreep op de sportzaal
Diversifiëring van de functies van de gebouwen
Verbetering van de sociale mix
Verhoging van het aantal bewoners

Stabiliteits- en brandweerstandsstudie

De haalbaarheidsstudie is gepaard gegaan met een doorgedreven aanvullende studie over de stabiliteit en de brandweerstand van de gebouwen. Het doel was na te gaan of de huidige structuur van de gebouwen de bijkomende lasten zouden kunnen dragen die worden opgelegd door de hedendaagse normen (die veeleisender zijn dan de normen uit de jaren 1960). Daartoe werden er sonderingen uitgevoerd op de vloerplaten, balken en kolommen.

Op het vlak van de stabiliteit heeft deze studie geconcludeerd dat de huidige gebouwen niet zonder risico onderworpen konden worden aan het extra gewicht dat een renovatie met zich zou brengen:

De wapening van de vloerplaten is ontoereikend
De wapening van de balken is ontoereikend in termen van beugels
De funderingen zijn vaak ontoereikend

Wat betreft de brandweerstand, worden de slechte resultaten die werden verkregen, verklaard door de evolutie van de brandnormen, die vrijwel onbestaand waren in de periode dat deze gebouwen werden opgetrokken.

De studie besluit: als men de gebouwen had willen bewaren en renoveren, dan had men:

Ofwel de belastingen moeten verminderen, d.w.z. de hoogte van de gebouwen verminderen en de bestaande torens verlagen tot 5 verdiepingen. Wetende dat er momenteel 8 woningen per verdieping zijn, zou het aantal woningen beperkt worden tot 40 per toren (in plaats van de huidige 64). Indien de woningen bovendien heringericht zouden worden om grotere woningen te creëren, dan zou men naar 26 woningen per toren gaan, wat het totaal aantal sociale woningen op 130 brengt (tegen 201 in het huidige project).
Ofwel een hele reeks structuurelementen versterken en/of beschermen tegen brand. De versterkingen van de structuur waren onredelijk, in het bijzonder voor de vloerplaten en de funderingen. De brandbescherming viel te overwegen, maar was zeer duur.

Stedenbouwkundige en erfgoedaspecten

De eerste bewoners wezen al meteen op het gevoel van behoren tot een woningencomplex dat een breuk vormde met de rest van de wijk, en op problemen rond onveiligheid en vandalisme.

De brutale inplanting van deze 5 woontorens in een traditioneel en destijds sterk geïndustrialiseerd stadsweefsel (fabriekswijk), heeft een breuk gecreëerd in de wijk; deze gebouwen lijken in niets op de omringende gebouwen.

Bijgevolg zal een project van afbraak-reconstructie toelaten om:

de hierboven aangehaalde problematieken weg te werken,
het stadsweefsel te herconfigureren door de integratie met de andere gesloten huizenblokken van de wijk,
een grote openbare ontmoetingsruimte te bieden voor alle bewoners van de wijk, alsook een betere toe-eigening van de site,
gebouwen met 10-15 appartementen van uiteenlopende grootten te bieden, die beantwoorden aan de huidige woonnoden van gezinnen.

Algemene conclusie

Samengevat heeft de haalbaarheidsstudie een renovatie afgeraden om verscheidene redenen:

Technisch complex
Financieel risicovol
Stedenbouwkundig: laat geen in de wijk geïntegreerd concept toe
Patrimoniaal weinig interessant:
- Naoorlogse architectuur voor een snelle herhuisvesting ten gevolge van een sterke bevolkingsgroei.
- Snelle en slecht gebouwde constructie (zuinig gebruik van beton, wat tot een te dunne structuur leidt).

De grondige studie over de stabiliteit en de brandweerstand heeft geconcludeerd dat de combinatie van de problematieken die werden aangetroffen op het vlak van de structuren (onvoldoende wapening van de vloerplaten en balken, ontoereikende funderingen), van de brandweerstand en het akoestisch comfort renovatie onredelijk maakte: te complex, met te hoge budgettaire risico’s en te lange termijnen, voor een geringe invulling van de behoeften met een duidelijke vermindering van het aantal woningen, en vooral van het aantal gehuisveste personen.

Op basis van deze studies en van de stedenbouwkundige en erfgoedaspecten, heeft de Raad van Bestuur van de Brusselse Woning eind 2016 beslist om te opteren voor de afbraak van de gebouwen en de reconstructie van woningen in overeenstemming met de huidige normen, die ruimer zijn, beantwoorden aan de behoeften van de bewoners en zorgen voor sociale mix binnen de site. Deze optie werd ook gekozen door de andere beslissingsinstanties: het Grondbedrijf van de Stad Brussel, de Huisvestingsmaatschappij van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en De Stad Brussel.